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张有志律师 张有志律师,毕业于北京大学法学院,法律硕士,擅长房地产及建设工程法律事务,处理过大量房地产买卖纠纷、房地产租赁纠纷、房产继承纠纷和建设工程纠纷,参与过大型房地产公司房地产项目并购法律尽职调查,曾在江苏省党政机关... 详细>>

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律师姓名:张有志律师

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媒体报道

住房价格及政府的市场干预

住房作为商品,其价格来自两大方面,即成本和市场。政府与房价有何关系?有人从福利的角度要求政府控制房价、降低房价,让更多的人买得起房;有人从市场角度认为政府和房价毫无关系,甚至不应作为,房价即使高到很多人买不起房时,也只需要加大保障的力度即可。本文将充分证明政府与房价有诸多关系,政府可以也应该有所作为之处很多,但政府不能反市场规律加以干预,而应尊重和利用市场规律,并通过市场发挥作用。

一、“面纱”下房价的构成和演变

住房的价格来自成本和市场,成本中包含了土地的市场价格,形成的房价又将再次影响土地的市场价格,这就使得人们试图看清住房成本时已经罩上市场的“面纱”;另一方面,住房价格又与其消费性和投资性有关,而投资性不仅与局部发生关系,更多的是与宏观经济层面发生联系,如流动性过剩、利率、人民币汇率等等。这就使得房价变得十分“诡谲”。同时,不同的人或利益集团,可能出于不同的目的给房价罩上重重“面纱”。要揭开这层面纱,就要从成本入手,还原其本来面目,再推演到市场上的表现看其本质。本文为分析问题的需要,就成本问题推出“刚性成本”和“弹性成本”的概念,在房价上推出“市场房价”和“泡沫房价”的概念。

先看所谓住房的“刚性成本”问题。我们可以简单回顾一下计划经济时期没有土地市场时,拆旧房建新房的情况。假如拆一层平房盖两层楼房,也就意味着现在一层新房抵了原来一层旧房,土地成本就是盖一层新房的成本,那么多出来的那层房的成本或者说价格就相当于两层房的成本。如果我们继续假设拆一平方米旧房还一平方米新房为土地成本(虽然实际中被拆迁房和安置房分别按市场价评估,多退少补,但“拆一还一”一般都要为新房补交差价,我们这种简化是多算了成本)。那么,土地的刚性成本就等于这些补偿安置房的建筑安装成本,这样某一地块土地刚性成本主要取决于该地块上的房屋数量,建筑密度大,拆迁成本高。引入容积率的概念(房屋总面积/地块总面积)就可以算出原土地不同建筑密度,即不同容积率时的土地刚性成本。举例说明:假设某地多层建筑建安成本不超过1000元/平方米,小高层不超过1300元/平方米,如果原土地上的建筑物容积率为1.2,每平方米土地的刚性成本则为1200~1560元(容积率×每平方米建安成本);如果在此土地上新建房屋多层的容积率达到1.4、小高层达到2.0,那么新建房每平方米分摊的土地价格或称楼面地价则分别为857元/平方米和780元/平方米(每平方米土地刚性成本/容积率),再分别加一次相对应的建安成本,1857~2080元/平方米就是住房刚性成本。当然实际情况还要稍稍复杂一点,住房的刚性成本除了建筑物的单体造价,还包括小区内道路、供电、供水、园林等各种配套设施的分摊。这些设施就同一质量档次而言,在不同的地方甚至不同的城市并无太大区别。目前所有的配套分摊达到350~400元/平方米时,即可以满足各种规范及强制性要求。另外,建安造价中还包含事业性收费,各地存在一定的差别,这也是我国计划经济延续下来“税外有费”的缩影,属人为因素。

以上是以存量国有土地为例(政府通过城市拆迁获取的土地),另外住房土地的获取还有一个增量的渠道,即国家征用农村集体土地。征地补偿款就是土地刚性成本,且远低于存量土地的拆迁成本。实际上对集体土地低价征用、高价上市已经与《宪法》规定用于公共利益的征用,及《物权法》规定国家、集体、私人物权的平等保护原则相矛盾,在此不作多论。

再看所谓的“住房弹性成本”问题,这又可以从合作建房的模式来加以认识。合作建房从市场上获取土地,也就是市场价买地,土地成本不再是原来的刚性成本,已经有了弹性。新建房屋的土地成本为每平方米的土地市场价除以新建房容积率。除此之外,其他成本则与上一节所述的住房刚性成本相似。如果将上面提到的土地刚性成本翻一番作为土地市场价,即2400~3120元/平方米,那么多层和小高层住宅对应的住房土地分摊成本即为1714元/平方米和1560元/平方米,“住房弹性成本”分别为2714元/平方米和2860元/平方米。这也就是土地进入市场而住房没有受到任何市场因素拉高时的情景,这也被某些城市合作建房价格和商品房价格的巨大反差所证明。合作建房的合理性以及对住房市场的调节作用,在后面将再次阐述。

从上述住房的“刚性成本”和“弹性成本”来看,在住房没进入市场时,其房价都是十分有限的,其房价收入之比甚至可能低于国际上公认的合理范围(1︰3~1︰6)。房价的拉升、拉高都是在进入市场后发生的,这在一定程度上也是由市场规律决定的,不以人的意志为转移。我们认识“刚性成本”和“弹性成本”,不是为了否定市场,而是为了看清市场中合理与不合理的因素,在制度设计上有所为、有所不为。

关于住房的市场价,它肯定不同于合作建房的价格,还应包含企业成本、利润和其他合理的市场因素。利润率如果以楼盘利润除以总投资,真实的利润率和投资回报率还应该剔除预收款等因素。住房的市场价格应受到诸多市场因素的影响,这也是其商品属性所决定的。在每一个城市,不同的住房在其所占的位置上都有“惟一性”,但在使用功能等方面,一般都有相类似的住房,而具有“可替代性”;另一方面,住房既有以自住为目的的“消费性”,又有非自住的“投资性”。在“惟一性”和“可替代性”比较中,某些住房利好的惟一性增强时,该房价上涨;在“自住性”和“投资性”比较中,投资性增强,则房价上涨。当这一切都还处在理性之中时,也是一个合理的“市场房价”。这种市场价格中还应包含开发企业的创意、创造的价值,如住宅小区的规划、布局、套型、面积、品质、品味的优劣等。“优质优价”,这既符合市场规律又符合人们的认同选择行为,也有利于土地等资源利用效益的最大化。这种对级差地租的放大效应,以及企业的品牌效应,并使这种效应从市场上得到回报,也是房地产市场中非常值得提倡和推进的,甚至是房地产市场健康与否的重要标志。

至于“泡沫房价”的问题,则要比上述情况复杂得多,但也可以概括为是上述房地产的投资性演变为投机性所致。宏观经济情况中的一些因素,如低利率、货币贬值、住房前景看好等,都会促进投资性,刺激、扩大住房需求。此时,如果当期收益是可观的,如房租收益较好,在国际上公认的合理房价租售比(1︰200~1︰300)以内,说明这种投资基本上没有投机性;如果房价租售比远超出合理范围,房价收入比也远高于国际上公认的合理比例范围(1︰3~1︰6)时,已没有当期投资价值。如果非自住的投资性需求还在增加,实际上就是“投机套现”在推高房价,包括裹胁提前消费和恐慌性消费人群。此时的宏观经济层面一定具备通货膨胀的主要因素及其特征,或者说通货膨胀将最先、也最容易从房地产市场上入手和表现出来。将房地产市场赋予许多虚拟经济的特征,进一步促使人们对预期和未来发展提前透支,这时候的市场房价就是一个“泡沫房价”。如果宏观因素继续加大“泡沫”或出现反向因素刺激“泡沫”,都会出现破灭的危险。市场出现“泡沫房价”时,合理的市场因素,如优质优价、品牌效应等都会被“泡沫”淹没。上述情况也可以说是“泡沫房价”的主要特征。“泡沫房价”对经济、社会,对普通大众有害无益。[page]

二、房价演变过程中的利益流向

上述从住房的“刚性成本”到“泡沫房价”,已经让我们看到了房价在“面纱”下的演变,下面通过分析该过程中的利益分配将使我们看到房价在“面纱”下的特质。住房从“刚性成本”到“市场房价”甚至“泡沫价”,不仅是反映原有利益的货币总量发生了变化,分配比例的变化更能说明其本质问题。

首先,我们可以看一下政府在这一演变中的得失。在当初土地成本还是接近拆迁安置的刚性成本时,政府可能没有货币收入,但却可以实现对老百姓、对城市的某些地段危旧房改造,还可以要求开发商代建一定数量的公共设施,作为实物回报。当地价远离刚性成本成为市场价后,过去同样的实物回报就可以用高额的货币形式表现出来,或者说看上去政府获取了较高的土地收益,但拆迁补偿也因加入土地的市场因素而提高了。实现或增加的土地货币收益,大多又增加到土地成本上,实际得到的实物或效果并没有太大的变化,但其他需要通过拆迁建设的公共设施、园林绿化等成本却又被普遍抬高。而整个房价的抬高,还将使政府在人心向背上受到质疑,需要进行住房保障的压力变大,投入也会相应变大,也有人将此形容为政府“为了一个口袋进钱,又要从另一个口袋掏出更多的钱”的怪圈。政府能够真正增加的“收益”,主要是作为“重要政绩”的GDP确实变大,由此获得的税收即财政收入这个“政绩”也会变大。但如果综合分析,超高的房地产价格,特别是几近泡沫的房价,对政府而言无论是经济效益还是社会效益,却可能是得不偿失。

其次,我们看一下房地产开发商在房价演变中的得失。刚性成本演变到市场房价甚至“泡沫房价”时,开发商在一块土地上的经营规模,主要指实物量没有什么变化,但是货币量或者财务量就会巨额增加甚至是成倍增加,各种费用的提留,或者说即使维持原来的利润率不变,其收入也将相应地巨额增加甚至是成倍增加。而在我们现有的制度安排下,其投入和税收却又并没有相应增加,分析如下:

目前,在我们现有的土地管理体制下,即使近年来土地出让已一律采用“招、拍、挂”方式,但实际交割仍有几种形式:即“毛地”(没有拆成净地)挂牌后,由开发商对用地加以拆迁;另外就是毛地挂牌,净地交付,即在毛地阶段由政府以净地价格出让,政府再用获取土地出让金实施拆迁补偿;再就是净地挂牌。实际上这几种形式,其投入和缴税也都没有相应的变化。

先看毛地挂牌的情况,因为开发商要承担土地上的拆迁补偿,以货币形式交付的出让金很少,过去往往是零。而在拆迁中,尽管被拆迁人有货币补偿和实物补偿两种选择,本来货币补偿可以让老百姓有更多的选择,但因为货币补偿额一般都买不到普遍的商品房,而安置房则相对低于同类商品房价格,因此被拆迁人往往都选择了实物补偿即回迁安置,这样就只需要付给被拆迁人很少的安置过渡费。而对原有房屋的拆除费用,还能以拆除回收的建筑材料来冲抵,有时甚至还能够差进。再看开发商的建房和售房。在中国劳动力长期过剩的情况下,建筑市场也相应的长期处于买方市场,开发商不仅可以压低建筑价格,而且往往要求建筑商垫资承包建设。而我国独特的商品房预售制度,往往又让开发企业在建筑企业垫资建设阶段,就能够实现预售。如果市场看好(这也是政府对土地往往采取供略小于求时所希望的),很快就能销售一空,实际上当房价较高时即使销售一半甚至更少,其回笼的房价款往往就能完成投资。

再看所谓“毛地挂牌,净地交付”和“净地挂牌”的情况。尽管与“毛地”挂牌不同,摘牌时理应交付(净地)出让金,但因为摘牌后政府不是一次交地,一般是开发商交一部分钱,政府拆一部分地,或者是政府交一部分地,开发商给一部分钱,即所谓“滚动开发”,而且被拆迁人选择回迁安置时这部分钱还是被实物冲抵了。即使是净地,同样也可能因为被拆迁人大多选择实物安置而冲抵了占地价较大比例的补偿费用。只有净地挂牌交付,摘牌后全部交付土地出让金获得土地开发权时,才是真正增加了投入,但其投入中也不排除不规范的高额银行贷款。

在税收方面,若干年前就制定的土地增值税并没有实施,而采取了按一定比例或数额“预征”的方法。这样因为地价上涨后,各种费用列支和提留都可以相应增加,实际上就是提前增加虚拟成本,因此预增税收的基数也并没有发生太大的变化。

从上述分析中我们不难看出,开发商是土地从刚性成本演变后或者是说是土地涨价后,特别是房价暴涨时的最大受益人。当然,实际上开发商还是要增加一些投入和成本的。因为土地从刚性成本增加后或者说土地价格升高时,他们的有些支出也是大不一样的,比如地价为50万一亩时,企业高管的年薪可能在15万~20万元,地价是100万一亩时其年薪就可能达到40万~50万元,企业进行策划、宣传包括庆典的费用,甚至于用车和请客的档次都会相应提高。从已被揭露的房地产贪腐勾结案件来看,一些“灰色、黑色的支出”都有了相应增加。

房价暴涨到“泡沫房价”以致“泡沫破灭”时,其利益流向又比上述情况更加复杂。在房价暴涨、“泡沫”破裂之前,开发商、提供资金的人,包括政府都是不同程度的“受益人”,惟一的受害者则是购房人,特别是透支未来、沦为“房奴”的购房人。但“泡沫破灭”时受害人就变多了,包括原来的受益人,特别是逢高进场的炒房人。开发商在高位套牢后,“割肉解套”或资金链断裂后将形成一系列损失,而已经受害的购房人还要承受资产缩水的痛苦。获益的人就是收益大于损失的人,特别是提前做空的人。从金融的角度讲,受益的还有货币本身,主要流入流出的热钱。相对于国家发行的货币,这种收益远抵不上国家经济在“泡沫”破灭后连锁反应可能造成的损失。

三、充分认识房地产的市场规律及其利弊得失

从上述分析我们可以看出,地价卖高时政府的实际收入并没有增加多少,而造成“泡沫”更可能造成“泡沫”破灭的灾难。房价不是越高越好,但却不能以此否定住房市场,这不仅因为过去计划经济时代的住房供应已经提供了反面教训,而且房地产市场化以来极大地促进了住宅业的发展,也是有目共睹的事实。出现的问题是发展中的问题,而且是我们对市场规律的把握欠缺所造成的。因此,我们必须充分认识市场规律及其得失。[page]

当我们明白房地产市场需要善法、良制时,人们必须从对开发商和政府的片面指责中解脱出来。企业追求利润最大化是市场经济能够永续前进的动力所在,虽然经济学上从经济人到理性人,已不排除对利益以外的追求,包括价值和幸福的追求,但逐利性对于市场体制,仍然像万有引力对力学体系那样不可或缺。对房地产市场中的开发商,我们不能用道德约束来替代其逐利性,形成解决问题的思路和制度,对于政府,也不能用政治的手段来代替符合市场规律的制度。

房地产市场涉及民生,当大多数人买不起房、租不起房时,住房问题肯定是政治问题,但政治只能作为解决问题的一种态度,而非方法。否则,每次以“政治”的名义只能“按下葫芦浮起瓢”,即使当时或一段时间内解决了问题,却离根本解决问题更远了。“政治”包括开发商的道德良心,应该也可以包含在“游戏”规则中,建立起房地产的善法、良制。

尊重和利用市场规律,我们还应该清醒地认识到,房价不是越低越好,这不仅是因为做不到,而且有“谷贱伤农”的原理。中国的城镇化进程,特别是大量需要按规划实施的旧城改造,只有在适当的地价和房价条件下才能通过市场运转起来。那么我们应该建立什么样的一种理想状态呢?

首先,住房市场应面向大多数人,与消费能力、消费水平相适应,主要是房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比,按照国际惯例,房价收入比在3~6倍之间为合理区间)符合国际通行标准,房价租售比也同样应该如此,使住房可以作为租赁投资及资产,进一步拓宽住有所居的渠道。但我们在房价收入比上必须清醒的看到,就全社会而言,房价收入比合理时,却不一定是合理的房价:如果社会上收入结构贫富悬殊,对于富者这个房价可能低的不成比例,住房就会成为他们赚钱的“玩意”;而对富者以外的绝大多数人,以他们的收入和房价相比,已远远超出合理的范围,甚至超出公认的住房痛苦指数。当全社会百分之八十的财富集中在百分之二十的人手中时,就会出现上述的这种情况。这种情况下,也即在基尼系数失衡甚至处在危险中时,住房市场不是要平均的中等房价,而是要高端住房房价更高,中低端住房房价通过市场运作的保障制度拉低房价,让绝大多数人买得起房,让所有的人租得起房,与缩小贫富差距形成良性互动。

其次,理想的房价要能够消化合理的土地成本。如果土地价格压得太低,不仅没有充分尊重这一稀缺资源应有的价值,也会造成浪费。如果地价占整个房价的比例很低,旧城改造即城市存量土地的改造就难以进行。前面我们讲过土地刚性成本的概念,一定的地价,就意味着原有住房能够改造的容积率。比如容积率为1.2的旧城改造地段,如果按照拆一还一的土地刚性成本,达到或超过前面所述的1200~1560元/平方米时,也就意味着这样的地价水平就有能力改造1.2容积率的地段。如果低于这个地价,就意味着只能改造低于1.2容积率的地段,而要改造更高的容积率地段,那么地价也需相应的提高。因此每一个城市,都应该将合理的房价收入比和旧城改造目标地段的土地刚性成本相结合,同时也要结合当地的经济实力和迫切需要发展的城市建设的重点项目,来建立比较理想的地价和房价目标。

上述设想并非异想天开,正是本文在后面要重点阐述的内容。

四、建立房价的市场反馈、调适机制

我们有了一个理想的目标,并不意味着我们可以用行政手段来简单的限制和实现,而是要建立市场的反馈和调适机制,也就是通过制度的安排、市场的手段,让房价在动态中向理想状态靠拢。

需要特别指出的是,如前说述,宏观经济中拉动住房投资的一些因素应该是包含在国家对房地产市场的调控范围,这些因素的失衡也是形成房地产泡沫的前提,但并非一定导致这样的结果。我们通过对房地产自身规律的把握和采取相应措施,也可以有效化解房地产的危机甚至于促进这种“失衡”危机本身的解决。

(1)政府应通过土地供应量等方式调节地价和房价。

如前所述,每个城市都应有一个理想的房价和地价,当高于这个价格,而且其增长速度高过收入增长和经济发展时,政府就应该想方设法将土地的供应量略大于需求量,并作为一种责任接受人大和人民的监督。同时要通过法律和税收等手段,杜绝开发企业捂地、囤积居奇。当然当住房市场已经出现滞销、降价时,也应允许企业根据市场情况适时调整。再就是政府通过“招、拍、挂”出让土地,当土地收益远高于刚性成本及实际成本时,绝大部分要提取到专门的帐户,用于增加住房保障投入,这也是对政府多卖地、卖高价冲动的有效遏制。增加保障性住房对平衡、调整、拉低市场房价,特别是中低端市场房价的作用稍后阐述。

政府通过土地供应量来调节房价时,也要清醒地认识到,虽然地价高必然带来房价高,但地价低却不一定房价也低,因此还需要综合采取房价的控制措施,不能把政府少得的土地收益转化为开发商多得的收益。另外,还必须有一个合理且长远的住宅规划,并考虑到对地价的影响因素而分步实施。特别是要增加不同类型住房的“可替代性”、降低“惟一性”。换句话说,就是要避免出现某一类型、某一价位的住房奇少或奇多的现象。

(2)通过税收、金融等经济杠杆调节市场房价。

税收是经济生活中重要的调节手段。但长期以来,我国商品房销售,主要是收取营业税和所得税,而且往往采取预征和类似于定额收取的方式。这不仅因为开发商各种虚设成本和讨价还价,使得税收变得很低,更主要是因为这种税收不具有调节性,造成房价在消化了实际成本以后,涨价都是纯利,越长越得利,越长利越暴。土地增值税则是调节这种涨价机制的通行做法,因为房价达到一定水平后,超高比例的累进税就会迫使卖房人因得不偿失而放弃提价,这一税种是在房地产价格问题上一个不可或缺的约束性反馈机制。调控房价就必须积极地利用税收杠杆,在对中低价位、中小套型住房(符合共有产权房价位标准)和高端住房及其相应的购买人群区别税赋的同时,进一步用好土地增值税等一系列方式调控房价。征收土地增值税并不存在房地产企业成本难控,不能操作的问题。从我们前面对房价演变和利益分配的分析可以看出,在避免对税收实行定额的同时,可以也应该对企业的一些分摊,如公关、广告等实行定额和定比。厘清成本对普遍的行业都没有法律障碍(商业秘密保护)和技术障碍,发达国家已经实行的反垄断、反不正当竞争、反暴利等法律都需要也能够厘清成本,房地产也决不会是一个例外的产业。过去的预征从法理上讲不是完税,楼盘结束即使没有卖完也可以完税。因为税收是主动申报也就不存在“过期豁免”,而在应该完税时未主动缴税则构成漏税。增值税对抑制炒房也具有同样效应,而对以自住为目的的调换住房(卖旧房买新房)则不受影响。[page]

另外,拟征的物业税也应该区别对待,参与调控。对于购买第一套房特别是购买90平方米以下住房的可以实行低税率甚至免税;对买大套型住房或者占有多套住房的适当提高税率,“抽肥补瘦”。但对于购买第二套房用于市场出租的,出租期间则应该区别税率,加以鼓励,促进租房市场的形成和合理的房租价格的形成,扩展“住有所居”的实现途径及选择性。

金融业及其政策对房地产和房价是一把“双刃剑”,或者说“金融如水”能载舟,亦能覆舟,因此要除恶扬善。“除恶”,就是不能以放松银根等刺激房市以致形成泡沫,然后再抽紧银根让其萧条甚至破裂,使极少数人或利益集团从公众的损失中获利。从我国的国情出发,主要是防止国际上的金融“恶水”、“暗流”,涌入我国兴风作浪。“扬善”,就是要通过金融政策促进有效供给和有效需求的实现,对从事中低价位普通商品房企业的贷款,要在政策上给予倾斜和支持,对购买者也同样给予倾斜,特别是对购买第一套住房的人。这种贷款与完善的住房保障体系(特别是后面所述的共有产权方式)相结合,因为有政府及公共财政等支持和信用,就不会出现类似于美国的次贷危机。避免了房地产市场的泡沫,更不会造成资产虚高然后缩水,形成全社会的信用危机。当金融政策与房地产市场形成上述良性互动时,还将有利于金融业本身问题的解决。主要是因为金融扶持及后面所述的住房保障措施等,将使巨大的住房刚性需求变为有效需求,极大地拉动住宅产业链。而人们减轻了住房压力及后顾之忧,还将释放出更多的有效需求,这就可以极大地拉动内需,减少我国经济对出口的依赖,避免因巨大的贸易顺差,而不得不增加的流动性。

(3)要允许并规范合作建房

合作建房是房地产市场的初级状态,它缺少专业化、规模化的专业水平,从经济学的原理看并非最佳选择,但它能揭示当时市场房价的真实性,使借口商业机密不公开成本的商业楼盘,在百姓面前有了可参照的标杆和明镜,对虚高的房价是一种客观的揭露和抑制。更符合对市场的自动调节原理,即房价高涨时,人们对合作建房的选择性增加,并起抑制房价上涨的作用;而当房价趋于合理时,合作建房因规模、效益等变得没有需要,人们将选择放弃或减少这种选择。当自然人都可以买地,在获取资质时建房卖房,合作建房就没有法律上的障碍,即使以后获取土地时必须有“资质门槛”,合作建房人也可以通过委托有资质的中介加以实施。只要规范运作,合作建房的风险也不会转嫁给社会、政府或其他人,主要是合作建房人之间规范的合同约束,和实施商业保险避免意外损失,以及政府对合作建房包括对从事合作建房的中介、项目等扶持管理。

(4)让保障性住房与市场接轨,稳定房价

我国的住房供应结构中不能没有住房保障,这是毋庸置疑的。任何国家和社会都不可能让所有的社会阶层买得起普通商品房,不仅贫困人口和低收入人群需要保障,中等收入人群也常常因为其房价收入比远超过合理范围而需要纳入保障范围。但目前我国实行的廉租住房、划拨土地经济适用房,实际上不能起到拉低房价的效果。因为廉租住房只租不售,数量十分有限,其保障对象占总人口比重很低,特别是这类保障人群其本身不是潜在的购房对象,或者说即使政府不保障此类人群,他们也不可能成为购房人,所以廉租住房不会对市场房价产生影响。我国目前的经济适用房因为只供应低收入人群,在这类收入人群之上到买得起普通商品房的人群之间,存在着巨大的“夹心层”。在这种情况下,经济适用房保障对象也和廉租房情况相似,不是住房市场中的潜在购房人。而且,因为经济适用房是划拨土地,房价与市场不接轨、产权不适用于现有房地产法律,如供应量增加,则又会给住房市场带来诸多反市场的负面影响。

如果我们创新经济适用房的模式,让经济适用房与市场接轨,使购买经济适用房的对象与购买普通商品房的对象实现无缝对接(即没有目前所谓的“夹心层”),那么这种保障性住房及其价格,就会对市场房价起到非常好的动态调低作用。这种保障性住房就是借鉴“教育券”理论,变“补砖头”为“补人头”。由政府参照现有经济适用房的定价政策,确定一定面积、房价标准的商品房,由购房人从市场上自主选择,政府补贴配套资金,形成共有产权。并可根据不同的人群、对象设定不同的比例,形成保障性住房的无缝对接,替代目前与市场、法律不接轨的划拨土地经济适用房及其他反市场规律的住房保障模式(可查询本人《与市场接轨适用现行法律让经济适用房展现良性发展前景》一文)。这样,因为共有产权房以市场上一定的商品房价位作为分界线(参照经济适用房价格确定个人比例部分),在此房价以内的商品房都可以作为政府资助的共有产权房,这就意味着这类商品房有着受到政府政策资助的、巨大稳定的购房人群;而超出这个房价就意味着面临供应面变窄和更加激烈的市场竞争,因此能够有效地吸引鼓励企业建设、供应中低价的商品房。

通过住房保障将住房刚性需求变为有效需求也可以有效地遏制炒房,稳定房价。炒房人取得的收益是由暂时买不起房而又不得不买房的中低收入人群提供的。这一刚性需求的人群今天买不起房,但绝大部分以后肯定要买,因此现在有实力的人才会“先下手为强”囤房、炒房,“待价而沽”,这实际上形成了“富者愈富、穷者愈穷”的马太效应,甚至是掠夺。我们可以设想一下,若当期需要住房的人群都有能力直接从市场上购得住房,那他们就不会延迟来购买加价后的二手房。即使房屋相对于货币是保值、增值的,当人们收入水平也同步提高时,也不会有炒作的空间,最多作为一种具有保值、增值的投资,而不是投机炒作。中国正在进行的城镇化,对住房存在着巨大的刚性需求,而且随着中国经济乃至世界经济的持续发展,房价还将提高,这是一个确切的前景。这也常常被人用来炒作房价,而事实上尽管有这一前景,但并不排除在上升过程中房价仍会有升、有降、有停,这种对未来的投资就存在着机会成本的权衡,从这一意义上讲,买房就不再是“稳赚不赔”。

上述对房价的调节手段,都是在尊重市场规律的前提下,利用规律通过市场发挥作用。因此是动态、可持续的,不仅不会因人为因素影响市场运行,而且这些调节措施可以动态地与经济发展、人们购买能力的变化相适应。这些都是政府对房价的市场干预应该作为、也可以作为的。当然为抑制市场炒作等人为因素,加强房地产的监管也是必须的,但仍然必须尊重市场规律,依法、依规进行。比如现在的限价房,应该是按照价格管理的法规,在特殊时期采取的特别限价措施;变成常态就是反市场规律,安排多少限价房、安排在什么地方,都回到了计划经济时代的老路,而且会造成社会转型期政府寻租点的增加,并伤害到正常的市场行为。在市场经济体制下,人们任何试图在市场之外的调节都会增加成本,包括交易成本或社会成本。在房价问题上,江苏省通过物价部门实行政府指导价形成刚性约束,也与此相似。因为住房通过市场购买,价格只能表现为市场价格,实际就是购买者的认同。但有许多对这种“认同”影响很大的因素是无法通过计算得出的,如前所述的小区布局和住房套型的独到和完美,许多让消费者愿意多掏钱的创新和创意都是无法计算的,通过计算形成政府指导价且形成刚性约束,就抹杀和遏制了这种创造。[page]

总之一句话,对房价来说任何好的意图都必须通过市场发挥作用。江苏省淮安市房产管理局局长邵明


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