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张有志律师 张有志律师,毕业于北京大学法学院,法律硕士,擅长房地产及建设工程法律事务,处理过大量房地产买卖纠纷、房地产租赁纠纷、房产继承纠纷和建设工程纠纷,参与过大型房地产公司房地产项目并购法律尽职调查,曾在江苏省党政机关... 详细>>

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媒体报道

初级阶段的中国廉租住房建设

廉租住房几乎是伴随宏观调控才为世人所熟知的。新公布的全国廉租住房建设情况亦是主管部门自该制度建立以来,首度正式对外通报该项制度的实施现状。

需提醒的是,廉租住房制度在全国范围内的全面施行始于2006年。

是年4月,建设部通报了70个未建立廉租住房制度的地级以上城市。随后公布的“国六条”以及“十五条实施细则”不仅重申了廉租住房建设的重要意义,同时将2006年年底作为全国657个城市建立该项制度的最后时限。

在此基础上,再来审视这份全新的情况通报:70.8亿元的全国累计投入总额尚不足北京市2001至2006年5年土地出让收入的六分之一,不足该市政府土地出让纯收益的二分之一。北京市社会科学院发布的《北京蓝皮书》指出,2001年11月至2006年11月,北京市公开出让了253宗土地,共收地价款466亿元,其中政府纯收益达到了145亿元。

54.7万户受益家庭仅占2005年底全国家庭总户数的0.14%。即便是在该项制度实施情况较好的上海,截至2006年1月底,共计有2.2754万户家庭享受了这项保障,约占全市总家庭户的0.36%。据上海房屋土地资源管理局的最新数据显示,去年,上海市房产局已累计受理廉租住房申请家庭2.5万户,其中已有2.2万户家庭享受到廉租住房。

可资比较的是,香港目前共有约65万套公屋住房即廉租房,超过200万人租住其中,约占香港总人口的3成。

众所周知的是,内地的土地公开出让制度脱胎于香港的土地批租制。但早在上世纪50年代,香港就已推行与土地批租制相匹配的公屋制度。历经50余年的不断耕耘,方才成就今日的现况。而我们却迟至土地公开出让制正式推行20余年之后,才真正在全国范围内落实这项至关重要的保障性政策。

由此可见,学什么、不学什么、怎么学,这本是相当主观的命题。然而就在这接纳与回避之间,反思上述数据所呈现的现实,我们或许可以对当下内地房地产业所充斥的道德责问拥有一个颇为了然的解释。

尽管新公布的数据显示,制度的建立已全面铺开——约98.6%的地级以上城市已将廉租住房建设列入新一期的住房建设规划。但仍需注意的是,全国仅有121个地级以上城市明确了土地出让净收益用于廉租住房制度建设的比例,尚不及已建立该项制度的城市总数的一半。同时,已投入资金中,来自财政预算的接近一半。廉租住房建设资金的来源渠道相当单一,这依旧是限制其快速发展的重要瓶颈之一。

2006年6月举行的上海国际地产大会上,全国工商联房地产商会会长聂梅生曾就此提出过解决方案,即以REITs形式安排廉租住房建设资金:一方面调动富余的民间资金投入住房保障建设;另一方面,通过制度运营,将廉租住房的收益回馈于公众。

事实上,2005年11月24日在港上市的第一个REITs——领汇就是香港房委会分拆名下商用及停车场物业所进行的IPO。其时所募集的资金超过198亿港元,创当时全球REITs募集资金规模之最,同时也令香港房委会获得充裕资金可以投入至公屋运营之中。

如是而观,廉租住房建设不仅是确保未来房地产业良性发展的重要支点,更是当下民心保障的方针大计。而制度的真正落实、深入展开不仅有赖于各地方政府的充分认识,还需各领域的协同共进。

民生事业从来不是一个孤立的问题,而它的妥善解决则关乎每一个普通人的平常生活。


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