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张有志律师 张有志律师,毕业于北京大学法学院,法律硕士,擅长房地产及建设工程法律事务,处理过大量房地产买卖纠纷、房地产租赁纠纷、房产继承纠纷和建设工程纠纷,参与过大型房地产公司房地产项目并购法律尽职调查,曾在江苏省党政机关... 详细>>

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房屋租赁

税费过高大家都逃 出租屋税费应否下调

“我在广州有三个铺、几套房子在出租,天河、荔湾和东山区都有。我和我的朋友都觉得现在广州的税金实在太高了。”文女士日前致电本报,向记者讲述了自己对出租屋税收的想法。自上周本报推出出租屋专题报道之后,读者反应热烈,纷纷致电报社,讲述他们的看法。而记者也找到相关的政府部门和专业人士,让他们也来谈谈看法。相关部门还委托本报收集有关的反馈意见,凡是对出租屋管理有任何意见或建议的市民均可写信到《羊城晚报》专版部《楼市周刊》,信封上注明“出租屋意见”字样,本报记者将把信件转交给有关部门。

说法业主:税费过高大家都逃税文女士仔细为记者算了一笔账:广州各个区的商铺税金不同,东山区交的税金是租金的14%,天河、荔湾区则要10%,除了这笔钱外,就是所有出租屋主还要交纳5%的年防税。“你投资一间房子或者一间铺,都是有风险和投入的。风险就是租客会断租,每两年大概要断租两个月;投入是每年的维修,租客只是在这里办公或居住,如果由于大厦的问题房子要维修,屋主是要承担费用的,还有一方面的投入就是房子的折旧,就以天河北某大厦为例,第一年买入后月租可达8000元,到了第二年开始,就只能租6000元,加上利息、通胀等客观因素,房子的回报率每年都下降1%左右。”

文女士的意见代表了相当一部分出租屋主的心声。有不少屋主表示,随着房地产开发的推进,物业的投资率不断在下降,但税收却没有下降过。“如果税收是可以承受的,其实谁也不愿意逃税。因为如果房子是完税的,屋主和房子都会受到保护,租客和房子发生了什么事,作为合法的出租人都会受到保护,毕竟现在环境复杂了很多,租客什么人都有,但现在大家都在想方设法逃税,其实真是迫不得已。”一位姓张的先生说。

税局:税收是必要的财政来源广州的出租屋税费是否过高?接下来能否有调整的松动?日前,记者带着读者的问题专门走访了广州市地税局相关部门的负责人。该部门的负责人告诉记者,目前,广州出租屋的税额是从2001年开始,按照广州市的出租屋管理办法执行的。现在的税金主要包括三方面:综合征收税、土地使用税和印花税。出租屋的税费主要按照住宅类和非住宅类(即写字楼和商铺)不同类型的物业来征收。“税金是维持出租屋管理的必要财政来源。这部分的金额是国务院和人大共同规定的,我们只是按章收税。”这位负责人表示,很多出租屋主对于交税很抗拒,他们并不知道这笔钱其实很多是花费在保护他们自身利益的地方。比如现在在街上巡逻的保安、街道房屋出租信息的免费提供以及接下来新办法里面还会制定给予屋主的各类服务等,都需要从这笔税收中支取。“这笔税基本上都是返还给街道的。”这位负责人表示。

专家:税金能否灵活处理?一方面是市民的承受能力导致税收不能起到严格管理出租屋的作用,一方面又是管理的必要手段,两者之间应该如何协调?记者采访了有关方面的专家,专家们认为,流动人口是现在各个大城市都十分头痛的问题,它不仅牵涉到城市居民的安全,而且对城市的形象也会带来很大的影响,而管好出租屋也是管理流动人口的重要手段。如果由于税收太高,而令出租屋的管理不到位,将会带来更大的损失。

专家认为,在现行的税收体制里面,基本上是中央统管,几个直辖市的权利大一些。像北京、上海两个城市,出租屋的租金就只有5%,这些城市的屋主就很乐于交税。广州虽然不是直辖市,但专家建议,能否在地方税收部门管理的范围内进行调整,比如在税率上选择最低的额度,地段的因素也相应降低,从而增大征收范围,维持税金所得的平衡。这样既鼓励了屋主纳税,又扩大了税收范围,是否可以成为广州出租屋税收改革的参考办法之一?[page]

新闻黄埔在广州首推房屋租赁准入制黄埔区5月底在广州率先实行出租屋市场准入制,凡考核低于80分的房屋一律停租整改。记者从黄埔区政府获悉,黄埔区日前对辖内出租屋进行“地毯式”摸查,共摸查出租屋14326间(以门牌数计),在掌握出租屋及承租人的基本情况后,分门别类录入信息中心库,建立档案。同时,利用区信息网络,投入100万元建立了出租屋综合管理信息系统,由街道出租屋管理服务中心和社区服务站将辖区出租屋和非本市户籍人员的基本情况和承租人的暂住登记、计生、就业等信息采集录入电脑,传送到区中心库。目前,设在区信息中心的出租屋信息管理平台已经建成,全区9个街道的出租屋服务中心和5个试点社区服务站与区信息中心库实现联网。在加强信息化管理的同时,该区率先实行市场准入制,采用记分考核制设立出租屋准入门槛,即发放基本分为100分的记分卡,在租赁、消防、治安和计生等11项重要指标方面设立严格的准入条件,由街道外管中心在15个工作日内登记评分。凡考核分低于80分的一律停止出租,进行整改;80分以上的对不符合要求的项目限期完成整改;而在规定时限内达不到整改标准的将不得再出租。据了解,设立准入门槛之后经考核,全区已登记的13620间出租屋中,符合出租条件的有6457间,占摸查总数的45%。而符合出租条件的房屋,将核发《房屋租赁证》,并在政府信息网上予以公布;不符合出租条件的,也将由街道外管中心及居委及时在社区内公示。

市场出租屋整治市场藏商机有关市场人士分析认为,出租屋整治蕴藏着大商机。据统计,在广州原八区有城中村139个,大多集中在天河、海珠、白云等一些新区,而大多数的城中村都有大量的出租屋可供出租。按保守估计,全市城中村的租赁市场容纳着超过百万的租客,而仅天河区的石牌、杨箕、天河村、冼村、猎德等城中村的租客就有近20万人。

据广房置换资源部经理邓小华估计,城中村的整改,一方面改善了城中村的居住条件;另一方面则使城中村出租屋的供应量减少,这种整改可释放出来的空间,最少应在城中村出租屋供应总量的五分之一以上。当城中村的出租屋供应量减少,相当一部分的租客必将搬出“村”外,向房改房、商品房出租屋转移。还有业内人士分析,这些城中村出租屋需要花一定成本整改,并且出租还需按规定交税,符合条件的出租屋的租价将可能有所上升,一旦“租价便宜”这城中村出租屋最大的吸引力有所减弱,也将使部分租客迁走。

邓小华认为,城中村释放出来的租赁市场空间大多会位于月租千元以下的区间。换句话说,这些空间不可能在老城区或新区开发较成熟的区域,而是位于一些城郊结合部,这些城郊结合部的商品房将是最大的受惠者。以天河为例,城中村整改后将进一步激活黄村、广汕路、五仙桥、东圃、员村等地的房屋租赁。同时,真正受惠的将是这些地区内中小面积的住宅。

而据中原地产市场部的黄小姐估计,目前,我市房屋租赁市场中有八成多的出租屋都没有办理租赁登记备案,此规定的实行将可能拉高整个租赁市场的租金水平。

链接:关于综合税所谓综合税是包含了房产税、个人所得税、城建税、物业税、教育税等6项税费的统称。非住宅类的综合税金占租金的14%,住宅类的为10%。

而土地所得税则是按出租屋所占土地面积的大小来计算,不同的地段有不同的等级,从1元至9元不等,广州10区共分7个等级征收税金,主要是参考这个地段的繁华程度、市政设施的完善程度以及地价的高低程度而设置。一般而言,地价高土地使用税就高。

据有关资料显示,北京、上海两个直辖市出租屋的综合税金只需要交纳5%,此外不需要再交纳任何税金。

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